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解读《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
买卖合同作为所有有偿合同的典范，是社会经济生活中最典型的交易形式。2012年3月31日，最高人民法院审判委员会通过了《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，并已于2012年7月1日起施行。今天我们很荣幸请到广西崇泰律师事务所的李桂玲律师律师对这一司法解释结合实际进行解读，以帮助大家更好的理解与适用。
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法邦网：各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人喻利琴。今天我们很荣幸请到我是广西崇泰律师事务所的李桂玲律师，李律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。
李桂玲律师：大家好！我是广西崇泰律师事务所的李桂玲律师，非常高兴做客《法律名人谈》，与大家一起探讨最新的买卖合同司法解释。
法邦网：最高人民法院6月5日发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》,以应对司法实践中遇到诸多买卖纠纷新情况和新问题,对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、标的物毁损灭失的风险负担、标的物的检验、违约责任、所有权保留、特种买卖等具体适用法律问题作出明确规定。《解释》不仅澄清了司法实践中诸多困惑问题，还弥补了《合同法》的部分空白和漏洞，对司法实践具有重要意义。您能首先简要给我们介绍一下《解释》的亮点吗？
李桂玲律师：好的。该解释从两方面对合同法相关制度进行完善，一是细化了买卖合同中相关法条规定，比如证明合同关系的证据认定、标的物毁损灭失的风险负担规则、标的物检验期间适用规则、细化所有权保留制度等，统一了相关规则在司法实践中的法律适用标准；二是填补了《合同法》某些领域的空白，比如预约合同的效力、一物数卖的所有权归属规则、违约责任的混合过错原则、损益相抵原则等，澄清了相关问题的法律适用困惑。
法邦网：由于我国《合同法》对预约合同的效力及其违约责任未作出明确规定，司法实践中对此始终存在争议。此次新的司法解释第二条承认了预约合同的独立契约效力。您认为这一条会对房地产市场产生哪些影响？
李桂玲律师：预约合同在商品房买卖中相当普遍，《合同法》中未有规定，2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也未明确预约合同的独立效力，因此同样的案件在审判实务中会有不同的结果。此次《解释》明确了预约合同的独立效力，即使商品房买卖合同未成立，当事人也有权依据预约合同追究违约方的违约责任，这对促进商品房买卖双方诚信履约提供了法律保障。
法邦网：李先生在房交会上看好开发商的某个楼盘，双方签订了认购书，并约定在认购书签订后30日内到开发商处签订正式的《商品房买卖合同》，逾期未签订，李先生要支付2万元的违约金。后因李先生资金紧张无法购买该套房屋，未在约定期限内签订《商品房买卖合同》，李先生问是否要向开发商承担2万违约金？
李桂玲律师：根据《解释》第2条关于预约合同的规定，双方所签的认购书属于预约合同，李先生未按认购书约定签订《商品房买卖合同》已构成违约，开发商有权依照认购书的约定要求李先生支付2万元的违约金。从这个案例我们应该明白预约合同的法律效力，不要盲目签订认购书、意向书等法律文件，如不履行也是要承担法律责任的。
法邦网：根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”也就是说，无处分权的人与第三人签订买卖合同处理他人财产，只有在得到权利人的追认后方可有效，否则，该买卖合同无效。这也是我们常说的无权处分合同效力待定。在新的司法解释下，对于无权处分的规定有何变化？您觉得今后在签订商品房买卖合同时应注意哪些问题？
李桂玲律师：《合同法》第51条的效力待定合同并不是无效合同，此次《解释》也不过是进一步明确了无权处分合同的效力，并明确因出卖人未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。这些规定只是对《合同法》第51条的细化，因此大家在购买二手房时还是要注意审查出卖人是否是房屋的所有权人或是取得所有权人授权的代理人，出卖的房屋是否存在共有、抵押、出租等权属限制情形。
访谈嘉宾
李桂玲律师
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访谈时间：
2013年02月05日
嘉宾简介：
1993年毕业于广西大学法律系，法学学士。1995年考取律师资格，1999年在广合律师事务所从事专职律师工作，2008年9月起在广西崇泰律师事务所执业。现为南宁市律师协会第四届理事会理事, 申请律师执业人员管理工作委员会委员。
从事律师工作以来，先后担任中国石油天然气股份有限公司广西销售分公司、香港丰邦有限责任公司、广西万怡物业服务有限责任公司、广西南宁弘祥禄商贸有限公司、南宁峻宇融资性担保有限责任公司等数十家企事业单位、个人的常年法律顾问。担任法律顾问期间，除为顾问单位提供法律咨询和合同管理等一般性法律事务工件外，还为顾问单位的投资合作经营、股权转让、资产收购、重大资产租赁经营、基础设施投资建设等业务提供从法律尽职调查、制定工作方案到参与谈判、起草合同等相关法律文件直至办理相关批复、登记手续的全程法律服务。从事法律顾问工作的服务面广，业务熟悉，尤其在帮助顾问单位建立健全法律风险管理体系方面形成了一套有特色的专业服务理念和工作模式。通过深入顾问单位调研、个案追踪、债权债务处置和保全，及时发现可能存在的法律隐患和治理已经发生的法律风险。同时结合顾问单位业务特点和经营模式修改、完善原有的规章制度和工作流程，以规避和控制风险，并根据顾问单位的需要对相关人员进行培训，为顾问单位建立切实可行的法律风险防范控制体系，深得顾问单位的信任和赞誉。
执业以来，承办过远丰经贸公司与澳门京澳公司国际货物买卖合同违约赔偿仲裁案、代理广西万怡物业服务有限责任公司诉XX房屋租赁纠纷案、代理广州永道税务师事务所有限公司与曾XX、南宁化工股份有限公司委托合同纠纷案、代理广西弘高房地产开发有限公司与广西建工集团第X建筑工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷案、代理广西弘高房地产开发有限公司与XXX有限公司钢材购销合同纠纷案、代理香港永益贸易公司与叶XX联营纠纷案、参与中国石油向广西兴安县政府购买XX铁路专用线的收购事务、参与中国石油广西分公司与北海XX航空油料储运有限责任公司船舶租赁事项等各类民商事诉讼、仲裁及非诉讼业务。
对合同法、公司法、国有资产管理法律法规等民商事法律有较深入研究，尤其擅长办理各类合同纠纷案件并在公司运营、公司重组、企业改制、股权管理、资产收购、国有资产运营、国有资产处置等公司法律业务领域积累了丰富的办案经验和良好的人际关系。
擅长领域：常年顾问 合同审查 合同纠纷 股份转让 公司并购
手机号码：免费电话咨询
电子邮箱：kk.lgl@163.com
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