物业服务的好坏不但直接关系到居住者的心情，甚至还对房屋的价值有至关重要的影响。在天津一个单价超过3万元/平方米的高档楼盘，近日却发生了业主因对物业服务不满拒交物业费，物业使门禁卡失效导致业主无法进家门的事件。在分清孰是孰非之前，应该先探讨一个问题，那就是作为服务方的物业公司，有没有权力将业主是否交物业费与关系其进家门的门禁卡进行挂钩？

　　失效的门禁卡“从本月15日起我的门禁卡就失效了，我们现在完全是有家难回。”仁恒海河广场的业主王萍（化名）对新金融记者表示。她边说边把门禁卡往系统上刷去，门禁系统毫无反应。直到一位业主从楼里出来时，她才带着记者走进了自己家所在的楼门。王萍对新金融记者表示，她所在楼目前不交物业费的业主有4户。

　　“我们不是不想交物业费，之前几年我们都早早缴纳，今年实在是物业的服务让我们无法满意。如果物业能把问题解决，我们愿意缴纳物业费。”同为仁恒海河广场业主的赵丽（化名）表示。

　　据业主们介绍，他们和仁恒物业当前的矛盾集中在两点，一是十六楼一户业主将房屋出租给一家公司办公，二是三楼一户业主家中常年播放高频音乐。“这里是住宅楼，并不具有办公性质，在业主出租给外面公司时物业理应阻止，而三楼业主因为和四楼业主有矛盾，在家常年播放音乐，影响其他楼层业主休息。针对此事，警察也来过，但没能解决问题。两件事我们多次找过仁恒物业沟通，一直没有结果。且物业作为服务方和业主沟通的态度也无法令我们满意，我们才停交的物业费。”王萍表示。

　　对于业主们反映的问题，仁恒物业工作人员对新金融记者表示，他们一直在尽力同十六楼和三楼的两位业主沟通。“十六楼业主人不在天津，我们是在有业主来反映情况时才了解他把房子租给公司办公了。最近我们给该业主寄去了其他业主的联名信，也发了告知函，通知其整改。”该工作人员表示，至于具体执行层面，因为物业公司无执法权，他们也没办法强制十六楼业主将租户迁出，三楼业主放音乐的问题他们也和该业主多次沟通过。与此同时，记者也收到了十几名业主的联名信，反映小区管理混乱、物业不作为等问题。

　　在记者的采访中，对于仁恒物业所表示的事先并不知道十六楼已成为办公用房的说法，当事公司负责人却给出了不同的解释。

　　“我们之前就在仁恒海河广场的另一栋楼租房办公，当时是物业公司帮忙租的房子，后来业务发展需要，我们想租个更大面积的房子，物业表示暂时没有房源，我们找中介帮忙介绍到这里，签了三年租约，合同上写明用于办公，缴纳了一年30万元的租金。”在十六楼租住的公司负责人王东（化名）对新金融记者表示。对于在住宅楼租房办公的问题，他们一开始也有顾虑，和房东以及物业沟通过。“我们在这里办公 物业应该是知情的，装修时物业的工作人员来看过，当时也没有表示反对。”王东表示。

　　《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”不过，在采访中记者了解到，租用十六楼房屋的公司“隐蔽性”较强，其他业主均表示不知道其经营现状，显然“征得有利害关系业主同意”这一要求，该公司并没有做到。

　　欠缺的沟通

　　在与业主和租户沟通的过程中，仁恒物业工作人员很委屈。“我们也是没有办法，年底的各项考核压力下，有业主不交物业费会直接影响我们收入。”在谈到王萍因不交物业费导致门禁卡失效时其表示。

　　“作为一个每月每平方米物业费3.8元的高档社区，我的家人之前还出现过两次人身安全受到危害的情况，一次是大型犬伤人，一次是在小区内受到两个无业游民的殴打，不得不让我对仁恒物业的服务质量提出质疑。”王萍表示，此次仁恒物业擅自关闭门禁卡功能的行为让她感到寒心。

　　正常情况下，业主和物业公司是相互依存关系，一方提供完善的物业服务，另一方按时缴纳物业费，双方共同维护好社区的环境和秩序。如今的局面则成为物业公司的服务无法令业主满意，业主拒绝缴纳物业费表示抗议，而物业公司则使业主进出家门的门禁卡失效作为回应。恶性循环的结果是业主有家难回，物业公司则成为业主维权的对象。

　　“我认为这个过程中，双方欠缺有效的沟通是最根本原因。”天津房地产业内人士对新金融记者表示，物业公司作为服务提供方，在与业主沟通过程中采取停业主门禁卡的强硬手段显然不合适。物业公司对业主不交物业费的行为，可以协商，也可以走法律程序。

　　法规的空白

　　按照现行法律规定，业主与物业公司发生纠纷，首先应由业主委员会与物业公司调解，调解不成再找所属街道或者房管部门协商解决，最后一步是走法律程序。

　　新金融记者了解到，以仁恒海河广场为例，业主委员会刚刚成立不久，而最早一批业主入住时间已经超过两年。“像这样的情况并不少见，即使一些业主委员会成立较早的小区，许多也往往扮演着"花瓶"角色，难以真正起到与物业沟通解决问题的作用。”一位律师表示。

　　南开区房管局物业办工作人员对新金融记者表示，因为《天津市物业管理条例》中对于门禁卡和物业费的关系并无明确规定，所以他们也无法直接判断双方责任。“业主可以把具体情况反映给我们，我们可以帮助协调业主和物业公司的关系，尽快帮业主先把无法回家的问题解决。”该工作人员表示。

　　《天津市物业管理条例》第三十四条规定，物业服务企业按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应服务，依照合同约定收取物业管理服务费，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。至于许多日常会出现的具体问题，则缺乏详细规定。

　　截至发稿，仁恒物业回应称已暂时恢复了业主王萍的门禁卡功能，但上述问题最终能否得到有效解决，目前仍是未知，本报将持续关注。

　　新金融记者 刘君

　　作者：刘君